不動産投資の初心者が失敗しないための三つの心得

不動産投資の初心者が失敗しないための三つの心得

前回は持ち家を購入するのは損か得かを考えてみた。

不動産は投資の対象にもなる。一戸建てやマンションを購入して、他の人に貸し出し、賃貸収入を得る。ある程度の時間を掛けて物件の購入費用を回収し、それ以降は利益を積み立てるという投資スタイルである。

ただしノウハウを持たない初心者がうかつに手を出して失敗するケースも多い。典型的なのが、電話勧誘された物件を言われるまま購入してしまうケースだ。「こんにちは。ただいま、御社の皆様に不動産投資のご紹介をしています!ご紹介したのは新築のマンションで・・・」。職場でこういう電話を受けた人も多いのではないか。

この手の話に乗って不動産投資をするのは損なのか、得なのか。結論から言おう。電話で勧誘される不動産(特に新築物件)を購入すると、自力で見つけた物件で不動産投資をする場合に比べて、まず間違いなく損をする。

電話で勧誘される不動産投資の物件を買うと損する三つの理由

市場価格よりも高い価格で購入する羽目になる

「新築の家は買った瞬間2割下がる」と言われる。新築の家については、入居者を募るために行う宣伝費やモデルルーム運営費などのコストが掛かる。これらのコストを回収するため、不動産会社は物件の販売価格にこれらを上乗せする。新築の家の購入は慎重に判断したほうがいい。中古の物件であっても、電話営業をしている場合は、社員の人件費などのコストが上乗せされる。油断は禁物である。

比較検討の機会を奪われる

不動産投資の名手として名高いドルフ・デ・ルースさんは自らの著書の中で「100:10:3:1の法則」というのを唱えている。「100件の物件を見て、そのうち10件に買い付けの申し入れをすると、3件について銀行の融資の手配ができ、最終的に1件の良質な物件を購入できる」というものだ。投資妙味のある物件を自分のものにするためには、100件の物件を見学する必要がある。比較検討をせず、業者が薦める物件を購入するという手法では、不動産投資はまず間違いなく失敗する。

限度額ギリギリの住宅ローンを組まされ銀行に利益を吸い取られる

その時点で手元にある現金で不動産を一括で買える人はそれほど多くない。たいていの場合、銀行から借り入れをする羽目になる。銀行は利潤を最大化するため、その人の信用情報などから判断した限度額ギリギリまで融資をしようとする。元金が大きくなるほど、毎月の利子分の返済額も増える。利子分を上回る家賃収入を常に確保できるのならいいが、空室リスクを考えると確実とはいえない。

それでは不動産投資で儲けるためにはどうしたら良いのか。簡単だ。上記とは逆のことをすればいい。

不動産投資で成功する三つのポイント

新築より中古

先程、書いたように新築の物件には、広告費や不動産会社の人件費など様々なコストが上乗せされている。狙うべきは中古の物件。築10年以内の築浅の物件であれば、家賃収入は新築とさほど変わらない。

DIYの技術があり低コストでのリフォームが可能であれば、築年数が20年以上建った木造一戸建てを選ぶのも良い。1000万円未満の投資で利回り10%超の高利回り物件を入手できる可能性もある。築20年が経過した一戸建ては減価償却により税制上の価値がほぼゼロになる。このため税制の面でもメリットがある。

自分で100件の物件を回って良質な物件を発掘する

ドルフ・デ・ルースさんの教えを実践しよう。自分で不動産屋さんを回って自分の希望に合う物件があるかを直接聞く。ないのであれば市場に出てきた時に連絡してもらえないか交渉する。100件の物件を回れば物件を目利きする力もアップするので、不動産投資に成功する可能性がさらに高まる。

理想は現金一括払い。ローンを組むのであれば頭金を手厚く

現金一括払いならば銀行に利子を1円も払わずに済む。まさに最強である。やむを得ずローンを組む必要がある場合は、頭金を多めにして、銀行から借りるカネを極力少なくする。

フルローンで高額物件を買って高利回りを狙う人もいるが個人的にはどうかと思う。この手法で成功するためには物件とパートナーとなる不動産会社を目利きする力が必要。その力がないと、当初の目論見が外れて大損する羽目になる

自分も不動産投資を行っているが、まだまだ小規模だ。いずれは加藤ひろゆきサンのようにボロ物件の格安投資に挑戦したいと思っている。

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